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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
從企業情況來看，去年企業應該說特別大企業還是滿拼的，所以導致最後的企業業績本身、銷售業績本身還是不錯的，剔除瞭港澳臺和海外，剔除的保障房和安置 房，本身這張榜單我認為還是非常專業的，甚至比很多企業報出來的數字還要專業、還要準確。我們可以看到，前面7傢企業在千億以上，第8傢—第18傢是 300億—800億的企業，從第19傢開始，一直到第53傢，我們可以看一下都是在150億—300億企業，應該講去年房企整體的大企業的情況還是非常不 錯的。
類似這種對市場穩定的政策我們在四季度看到很多，包括總理自己喊話，希望住宅市場保持穩定，我們還看到瞭11月份的降息，雖然不隻是針對房地產，但是對房 地產市場的促進作用也非常大。剛剛連平總也講到，降準的可能性也非常大，如果加上今年有可能降準繼續的降息，整體我們說政策的穩定對房地產市場的促進作用 很大。
第七屆房教中國地產人年會（四）
9月20日的時候我跟很多開發企業分管營銷的老總，前20幾強大概溝通瞭7、8個，他們也覺得這個市場弄不好，因為那個時候已經9月20多日瞭，金九也過 瞭大半，不但沒有看到金，甚至看到比8月份、7月份更差的市場行情，那個時候他們跟我交流一個事情，希望我把數據再整理一下、匯總一下，等十一過來把對四 季度市場上悲觀預測先做出來，把其他企業的情況，反正大傢都不好，也匯總起來，提交給我們溝通的這些房企，他們再拿回去給老板。什麼事情呢？就是告訴老 板，咱們把指標再往下調一下算瞭，9月份都不好，整個四季度都不會好。結果沒想到930央行限貸放松政策出臺，一下子把市場拉回來瞭，從十一黃金周開始， 雖然1月份整個行情比12月份成交略有下滑，但是我們還是認為目前處於整個銷售窗口期，目前為止持續3個半月瞭。
從待售面積上來看，統計局數據最後報出來是6.2億平方米，絕對數看上去不少，但實際上大傢也不用擔心，因為前面說1年賣12億，6.2億隻夠賣半年，但 是這個數字我個人表示疑問，因為一方面是統計局剔除瞭3年以上賣不掉房子的數字，另外一方面是企業自報的數字，可能裡面還是缺瞭一點，我估計整個行業應該 在15億—18億平方米左右，拿到預售證還沒有賣到的房子總量應該在15億—18億左右，即使15億—18億總量上還可以接受，因為畢竟一年可以賣12 億。他們那個數字增長還是比較快的，去年增長瞭26%，這個本身有點大，魚池鄉農地貸款率利最低銀行比較去年和前年相比待售面子增長瞭兩成半。
從具體城市情況來看，我這裡分瞭一線、二線和三線、四線，一、二線城市確實壓力很大，我們就看一線城市，一線城市一季度四個城市加一起617萬平方米的成 交，二季度、三季度分別是667和679，下降瞭31，我們不看下降多少，隻看這三個季度成交一樣的，就知道這個市場很濫。為什麼？照理來說一季度是有春 節的，671，結果後面兩個季度，二三季度也都是隻有670萬平方米左右，就說明二三季度的市場大傢迎頭一棒，影響很大，但是一到四季度回升到1167， 差不多回升1倍，甚至超過瞭2013年的四季度，所以我說四季度對整體房企也好、市場也好，如果沒有四季度今天的市場就完全不是今天的描述方式瞭。
三四線城市去年也還行，比我們想象當中略好一些，特別是排在前面的城市，比如佛山去年也成交瞭1000萬平方米，東莞等等這些城市成交都還不錯，事實上並 不是說所有的三線城市都不行，整體三四線城市的問題是供應比較多，還有一部分三四線城市需求是比較穩定的，甚至包括無錫、常州，雖然這幾年供大與求，每年 還是成交500萬，供應有，很多，這就是三四線城市目前的一種現狀。
從成交金額上來看，去年最終完成瞭7.6萬億，還是一個7萬多億的大市場，前年最早點是8.1萬億，7.6萬億比8.1萬億少瞭5千億，絕對數不少，但是 分攤到這個城市實際上減少有限。而且今天你看上去絕對數減少瞭，但是我們每傢大公司數量還在上升，我們可以看到市場集中度還在進一步的提升。
由於2014年剛剛過去我們看幾個很重要的宏觀數據，第一個宏觀數據，實際上就是和目前政策先有密切相關的。去年中國GDP 7.4，拖後腿的就是房地產，房地產產投資增速到12月底的時候10.5。必須政策來穩住房地產，不能讓它房地產投資增速繼續下滑瞭。首先就得穩住消費信 心，購買者得買房，有人買房瞭開發商有信心，開發商有信心他就會造房，造房、開工、上市、買地，所以房地產投資增速才能保證，否則的話如果持續再繼續下滑 下去，今年對GDP的壓力更大。
主持人：幹貨很多，由於時間沒能充分展開。今天整體還是有一個直播，地產人網在直播，大傢可以搜一下地產人網的公眾微信號，上面能看到直播的情形。
另外，資本化的情況，前百強的企業當中70%都是上市公司，沒上市的企業目前很多也都在上市當中，比如綠地，都已經完成七七八八瞭，最後等著審核通過瞭。 還有一些企業，目前也在準備上市，所以要做一個百強企業也好，要做一個大企也好，資本化實際是必經之路，要在這個行業當中長期發展的話，必須通過這個資本 瞭。
從旅遊地產來看是沒有需求，核心是缺少需求，中國人的旅遊消費觀念“到此一遊”，決定瞭旅遊地產買瞭就不必再去，除瞭海南買瞭可能還會再去，去瞭一兩次之 後發現還不如去酒店來的方便，其他地方去一次就很困難瞭，中國4A以上景區超過上千個，一年去幾個也去不完，怎麼可能在一個地方買一個住宅項目老是去。
從企業的格局來看，這張表也滿有意思的，大傢如果在百強企業當中，這張表是大傢的一個方向或者一個方向，前7強是1000億以上的，平均數是1550 億，300億—800億的有11傢，平均數542億，我們就把這18傢加一下，前面7強加在一起是10800億，我們剛剛說瞭全國也就7.6萬億，他們7 傢公司占瞭1/5，再加上10傢公司差不多6000億，全部加一起差不多1.7萬億，超過瞭20%的市場份額，所以18傢公司基本上就能夠決定這個行業怎 麼走。150億—300億35傢公司，平均數200億，70億到100億有70傢公司，平均數100億。我們看這100億的均值，每上一個臺階很困難。從 第三梯隊到第一梯隊一番不夠瞭，得兩倍多瞭，2.5倍，第三陣營到第二陣營更難瞭。可能對很多房企來說進這個陣營就不錯瞭，也不考慮再上陣營，也可能為什 麼第二梯隊今天把規模和速度控制下來最直接的原因，當然跟2013年相比每個陣營都有所突破，均值都上升瞭，說明越走越大。
另外還有很多超過去年整體行情的方式，像恒大超過瞭37，富麗超過瞭30，融創、招商等等也超過瞭20，這些房企去年都贏在瞭營銷上，不管是互聯網的結 合、O2O的結合，還是自身狼性的發展。實際融創這658億，我還沒算他綠城的，他綠城當中的500多億，其中2/3也是融創團隊去年完成的，如果加在一 起融創把綠城的2/3加上融創，全部加一起去年賣房子也1000多億，也是非常不容易的一個房企。
我們看門檻值，門檻值當中十強企業上升最多，從2011年的315億上升到去年的658億，翻瞭一番還不止。
第二個數字，新開工數字。去年已經是負的瞭，年末的時候是負10%，負10.7%，這個數字去年一直在負10%左右徘徊，沒有惡化，甚至比去年年初時候還 有所好轉。核心原因，新開發有兩個，一個數字相關就是拿地的情況，我們地拿得多瞭自然新開工也會提升，另外一個，和市場行情有關。前年實際上是中國房地產 土地大年，前年拿瞭很多的土地，所以去年很多企業還是要開工，我們在座的很多都是做策劃的、做營銷的，你們在拿完地之後總是想著快點把地變成房子，為什麼 呢？因為地是換不成錢的，市場有壓力地也換不成錢，可以把它換成房子才能賣瞭有錢。而且相信大多數人把房子開盤之前，即使市場已經壓力很大瞭，周邊房子都 賣不掉，你總希望自己是賣得掉的，而且也總相信自己是賣得掉的。我們如果營銷的人沒有這種信心的話，這個營銷就沒法做瞭。當然開出來可能還是賣不掉，這就 不管瞭，至少這個房子造出來瞭，所以去年實際上10.7還不是特別差。市場如果持續惡劣的話就沒人拿地瞭，沒人拿地這個10.7就守不住瞭，新開工就守不 住瞭，所以政策面必須保證。當然這裡面有一個負面情況，由於開工量的下滑，會導致地方政府土地投放會更多，因為它也要保住GDP，所以它會拿出更多的地來 賣，所以這是一個雙刃劍的指標。
第二占比20強，增長之後去年回落瞭，增長到最高的時候329億，回落到瞭288億，說明第二陣營，前面也趕不上、後面也趕不上，規模化已經不吸引他瞭， 表現更加從容。50強企業從71億一直上升到去年的154億，也翻瞭一番左右，但是2013年和2014年變化不大，從151億到154億變化不大，說明 之前去年受到市場影響大傢壓力也很大，不是你想賣就能賣，你想賣好就能賣好這個太容易瞭，目前的市場已經不是人定勝天的市場，很多時候還是由市場供求本身 來決定市場未來的發展。
從銷售情況來看，去年也創造瞭歷史比較高的記錄，最終達到瞭12.06億平方米，僅次於2013年的13.1億平方米，看上去下滑瞭7%點幾，但是大傢千 萬要記住，實際上是比較高的，按照任志強的說法，過去8億、9億都說市場好，現在12億、13億還說市場部好，沒有道理，我也這麼認為，隻不過跟之前的市 場發生變化是，之前是高速增長，每年都在往上增長，從2014年開始應該是高位運行，但是增長相對來說比較困難。
? 丁祖昱：長盛說我瘦瞭好多，我發現他也瘦瞭好多，可能現在做房地產的第一要素要瘦一點，瘦一點好做，我坐在萬科雙溪區土地貸款率利試算表的朱總旁邊，說瞭馬拉松，我又成瞭馬拉松的愛好者。我下面想跟各位分享一下我對2014年的總結和對2015年的看法。
從消化周期情況來看，目前還是在一個可接受的范圍內，由於是一個短期指標，短期看存量的消化，一旦市場回穩瞭，成交上升，他的消化周期就會立馬下降，沈陽稍微差一點，壓力大一點，東三省壓力大一點，其他地方都在18個月以內的，大傢可以接受。
第二個數據，集中度。這個集中度更加值得關註，十強企業目前已經差不多17%，前面十強占瞭中國房地產總銷售金額的17%，20強差不多23%，50強 31.14，100強37.75，這還是指這些企業總的銷售金額除以全國的總量，如果隻看一二線城市，前50強占瞭半壁江山，因為今天競爭特別激烈，每個 城市當中大傢都是直面競爭，產品也差不多、品牌也差不多、服務也差不多，最後就是比價格，那天我到瞭一傢排十四五位的企業，老板告訴我現在70%的項目都 是惡性價格競爭，隻有30%的項目才有可能稍微做一點點溢價，但是這70%又不能不做，為什麼呢？因為今天已經到這個規模瞭，肯定得做下去，70%沒錢賺 的項目還得做下去，我覺得今天可能很多規模房企都有60%、70%的項目是不賺錢的，但是必須做。他們做瞭之後實際上對於整個行業來說競爭加劇，前兩天寫 瞭一篇文章，引起一些反響，很多人還不太同意，我寫的是中小房企未來前景越來越暗淡，我倒不是說一定會破產、一定不能做房地產，但是份額一定會減少。因為 大企業的集中度還會繼續提升，那個時候中小房企可能空間很小，實際上對於更多的中小房企今天應該更多的也要思考轉型，當然對大企業來說也要思考轉型，因為 競爭太激烈瞭，越來越激烈。
我想先對2014年市場做一個總結，我想“先抑後穩”這四個字應該對全年的市場有一個比較好的詮釋，前年三個季度都不好的，一季比一季差，基本上到9月底 的時候基本完全失望、絕望，不想幹瞭，沒想到四季度一下子把市場拉回來瞭。原因也很簡單，我們可以看到去年政策對房地產市場影響巨大，而且政策當中的關鍵 詞就是救市，通過政策的救市，整個中國房地產市場終於在四季度回穩瞭。前三個季度主要是靠地方政府在救市，效果一般，用瞭限購調整、限購取消，也用瞭地方 項目的限貸的放松，甚至包括財政補貼。
典型企業的完成度其實都還不錯，目標完成情況還是非常不錯的。
具體一些企業我簡單一兩分鐘時間過一下，去年最有意思的就是萬科和綠地之爭，幹瞭一年，我相信年初的時候萬科也不一定認為綠地能達到這麼高的目標，對他產 生影響，對他產生動搖。當然萬科去年還是有很多第一的，我們排行榜認為他是第一，而且他的回款是第一，2月20日就達到瞭2000億的回款，當中90%都 是住宅。綠地也很拼，綠地11月份的時候報出來的數字是1908億，他到年末的時候報出的數字是2408億，就是說最後一個月他自己的數字完成瞭500 億，這是前無古人的，我相信也很難有來著，當然500億當中有很多，有150億是海外，我沒算，有一部分是工程回款，我沒算，還有一部分是大宗交易備案， 我也沒算，最後扣除我的數值是2408億，不管怎麼說，兩傢房企帶動瞭去年房企頭名之爭。今年我估計還會有一傢加入到這個頭名之爭的行列，去年年末上市的 萬達，萬達也想上2000億。今年可能是三架馬車齊頭並進，因為綠地的目標已經報完瞭，今年要沖2800億，萬科和萬達的目標還沒有看到，我們都拭目以 待，看看最終今年到底誰成為2015年最終的冠軍。
從統計數讓情況來看，去年面積減少，但是金額還有所增加，這就說明去年成交的結構發生瞭變化，北上廣深及一部分二線城市土地好賣，越賣越好，地價提高，所 以導致整個地價的上升，賣掉的地方的地價上升，土地面積減少瞭，但是總金額一點沒減少，去年北上廣深四個城市，除瞭上海總價略減20%，剩下三個城市總價 還有繼續的提升，所以去年也成為瞭莫名其妙的地王，不管是總價的地王還是單價的帝王都超過瞭2013年。
從貢獻情況來看，去年華東貢獻最多，所以進華東還是對的，華東貢獻瞭1/3的市場份額，華北和華南各貢獻瞭20，中部和西部加在一起步到25，華東、華 南、華北還是目前三分天下。從城市情況來看，上海、北京、廣州、杭州、南京排在前幾位，所以前20的城市占瞭百強企業49的市場，後面所有市場加在一起 51，所以現在很多房企沒有全國戰略，就進20個城市可以瞭，這20個城市就占瞭很大的市場份額，前幾個城市就占瞭很大的市場份額。
從還有一些企業做法來看，我們也發現瞭另外的一種趨勢，做專瞭，越來越專。比如說有區域得冠軍，像建業，在河南做瞭150億，很不容易，在藍光，整個 200多億當中，大頭是在四川，前兩天我去瞭昆明，綠地去年在上海做瞭300多億，都是區域非常牛的這樣一些房企。不是過去我們講深耕瞭，是深耕加精耕。 像朗詩，集中在長三角，隻做綠色，也做瞭近百億的銷售額，所以做專的、做區域專的、做產品專的，在去年都脫穎而出。
企業也發生瞭各種各樣的變化，這裡我就不再展開瞭，其中像營銷實際上是去年變革最大的，互聯網的結合和房地產企業的結合最集中的都集中在營銷端，而且最容 易出效益、出效果的也是集中在營銷端，特別是類似於O2O、電商，今天無移動不營銷，包括樂居也趁著這個東風，樂居去年也上市，都說明瞭營銷當中的作用， 其他這些創新我相信大傢也都有理解。
對2015年有幾個關鍵詞，第一，穩中有分，穩是穩定，分是分化。市場情況來說，最後成交量可能是12億—13當中，也許在12.5億左右。價格也是，說 今天漲價也不現實，下降空間不大，隻有少數供求關系比較失衡的城市還需要平衡，其他城市比較僵持。第三，政策方面，2015年維穩為主旋律，房地產稅可能 是利空。利多的東西多，比如今年的銀根比較寬松，今年相對來說政策面比較寬松，必須要保持增長。
對城市落說分化比較嚴重，2014年城市分化到二線城市，一線比較穩定，二線分化嚴重，二線好的，像合肥、武漢、鄭州、南京、廈門特別好，二線差的大連、 寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明都比較差。所以原來的三四線分化，從2013年開始變成瞭三線城市也開始出現瞭分化。
對於土地市場，2015年應該是一個低溢價的常態化的市場，出現一線和少數二線城市之外，而一線和少數二線城市確實會出現長期的高溢價競爭激烈的狀況，我 們從1月份的北京、上海的這些土地爭奪當中已經看到端倪，不搞個30%、50%的溢價根本分佈出勝負。對於產品線上來看，今年我們分成三類，相對穩定的是 住宅，住宅從需求角度來說中期是不穩定的，謹慎的是養老，海外和商業，因為有的是模式問題，有的是區域選擇問題，有的是產品線問題，比如商業地產當中的社 區商業很好，專業市場就很差，購物中心很難說。看空的是辦公和旅遊地產，一個是住宅供應方面，辦公樓供應太多，全國特別是二線、三線城市新區的辦公樓基本 上現在才剛剛開始換，最快的時候還沒有到，從中期看。
最後一點，對於企業來說，2015年還是競爭年，說你死我活有點誇張，但是對項目來說你死可能才是我活，很多的區域板塊當中有需求，但是需求有限，有供 應，供應無限，隻有把別人搞下去，或者把自己搞上去，別人可能就不行瞭，這點上面在2015年當中還會延續競爭的態勢。當然規模和利潤也是房企需要考慮 的，隻有市場穩定之後大傢才會考慮利潤的問題，也會成為中國房地產2015年競爭成為一個主旋律。
最後是我的微信公眾號，如果還沒有再稍一下，每天一篇微信，供大傢參考。謝謝大傢！
內容來自sina新聞
下面一個非常重要的環節，我們來邀請房教中國的總裁創始人、中國房地產策劃師聯誼會秘書長溫兆曄先生來發佈“房教中國的戰略。”
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/18285964700171639239154.shtml
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